미래수업

코로나19 발현 후 봄에도 김경민 교수는 부동산은 당분간 아니라고 했던 것 같다.

우연희 보게 된 미래수업에 관해 정리해 봤습니다.

김경민 교수 (서울대학교 환경대학원, 하버드대학교 부동산 금융, 개발 박사)미래수업

 

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* 부동산 가격 앞으로 향방은?

1992년 신도시 개발, 1997년 IMF 외환위기, 2009년 글로벌 금융위기, 등 30년간 3번의 쇼크가 있었다.

김경민 교수의 경고는 이전과는 다른 현재의 위기로 봐야 함

자금 여력이 되어 본인이 견딜 수 있으면 괜찮으나 펜데믹 이후는 더 어려울 수 밖에 없다.

- 코로나쇼크가 실물경제에 아직 영향을 주고 있지는 않은 것은 부동산 경기에 반영되는 시차가 존재하기 때문이다.

- 코로나는 백신이 나오고 종식 이후에도 한동안 지속이 될 수 있다. 코로나로 2천명이 해고 되었는데 코로나 종식이후라 해도 2천명이 다시 복귀하기는 어렵다.

코로나 이전에도 경제성장률이 OECD 평균보다 저조했었다.

 

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* 2014년부터 7년째 상승 중인 집값 떨어질까? 올라갈까?

부동산 쇼크 주기는 10년인데 정체하면서 가파른 상승세는 없을 전망

- 2012~2014년 판교로 경험을 했었는데 로또라 불리는 판교지역의 아파트를 사기 위해선 서울에 집을 팔고 잔금을 치러야 했는데 서울의 집이 안 팔렸다.

그때 집값이 내려가고 거래량은 줄어들어서 20% 디스카운트 해서 판교로 들어가는 경험을 했다. 지금은 가격을 회복했지만 그때 시점을 보라!

- 우리나라 부동산은 하락기에 들어가면 3~4년은 하락한다. 그 기간 동안에 어떻게 버틸 것인가를 생각해야 한다.

- 안전자산 = 금. 국채. 부동산은 대표적인 위험자산

위험자산은 팔고 싶을 때 못 파는 환금성이 떨어지기 때문에 위험자산

부동산(위험자산) 외에 국채. 주식. 채권. 달러. 금 등에 투자가능한대 어떤 것이 안전자산일까 하는 고민을 해 봐야 한다.

 

- Hihg Risk, Hihg Return = 위험도가 많을수록 수익이 크다는 것

안전자산이라고 하면 투자하고 날릴 위험이 없는 것인데, 부동산은 매입시 취득세 중개수수료 등 거래 비용이 크다. 거래와 관련된 비용이 많고 환금성이 떨어진다.

* 최근에 오히려 부동산이 오르는 이유는?

유동성 때문(부동산에 긍정적인 요인)

이자가 낮아지면 낮아질수록 시중에 돈은 풀린다.

한국은행에서 2020년 3. 5월 코로나 이후 두 차례 금리인하 시점마다 부동산 가격이 올라갔다.

기준 금리와 부동산 가격지수 비교 (한국은행)

 

- 은행금리가 떨어지고 → 시중에 유동성이 많아지면 → 부동산 가격이 오르는 것은 상식

 

* 금리가 계속 떨어지면 부동산은 계속 오를까?

2019. 12월 강력한 정부 규제로 그건 힘들다. 시장 참여하는 숫자가 줄어 들것이다

트랜드는 거래량이 많아지면 가격은 오르게 되어 있는데 거래량이 줄면서 가격이 오른 경우는 많지 않다. (일시적으로 그럴 수는 있다)

거래량이 줄고 있는 것은 팩트이다.

 

* 위험한 시기(코로나19) + 위험자산(부동산) = 매우 위험

부동산은 단일 재화로는 가장 크다. 지금은 잠시 멈추고 아이쇼핑을 하라

 

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좀 더 안정적이고 편안하게 살고 싶다